Je suis Luc Follin, conseiller en gestion de patrimoine et investisseur immobilier moi-même. Ce dispositif fait beaucoup parler, parfois avec des chiffres approximatifs. J'ai donc vérifié chaque règle sur les sources officielles, à fin octobre 2026. Voici ce qu'il faut savoir, avantages et limites compris.
Le dispositif Jeanbrun en bref
Le dispositif a été créé par l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Il est inscrit à l'article 31 du code général des impôts (I-1°, points i et j).
Son principe est différent des anciens dispositifs de défiscalisation immobilière. Ce n'est pas une réduction d'impôt, comme l'était le Pinel. C'est une déduction : vous retirez de vos loyers imposables une fraction du prix du logement, comme une entreprise amortit un équipement. L'économie d'impôt dépend donc de votre tranche marginale d'imposition et du montant de vos revenus fonciers.
Quels logements sont éligibles ?
Les conditions communes
Selon la fiche officielle de service-public, le logement doit :
- être situé en France (métropole ou outre-mer) ;
- se trouver dans un bâtiment d'habitation collectif : les maisons individuelles sont donc exclues dans la version actuelle ;
- être acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, la date retenue étant celle de l'acte notarié (pour une construction, la date retenue est liée au permis de construire).
Le logement neuf
Sont visés les logements acquis neufs ou en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA, c'est-à-dire achetés sur plan), ainsi que ceux que vous faites construire.
Le logement ancien avec travaux
Le logement ancien doit être vétuste et faire l'objet d'une réhabilitation. Il est éligible si :
- les travaux concourent à la production d'un immeuble neuf ;
- ou si les travaux d'amélioration représentent au moins 30 % du prix d'acquisition et répondent aux critères de réhabilitation lourde, avec l'atteinte d'une classe énergétique A ou B au diagnostic de performance énergétique (DPE).
Ce seuil de 30 % et l'exigence d'un DPE A ou B sont exigeants. Ce sont précisément ces conditions que le projet de loi en cours propose d'assouplir (voir plus bas).
Taux, base et plafonds d'amortissement
La base amortissable
L'amortissement est calculé sur le prix d'acquisition net de frais, diminué de la valeur du terrain, estimée forfaitairement à 20 % du prix. Autrement dit, 80 % du prix au maximum peut être amorti. Pour l'ancien, le montant des travaux de réhabilitation est intégré à la base.
Les taux
Le taux dépend du type de logement et du niveau de loyer choisi :
| Niveau de loyer | Logement neuf | Logement ancien avec travaux |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % par an | 3 % par an |
| Social | 4,5 % par an | 3,5 % par an |
| Très social | 5,5 % par an | 4 % par an |
Les plafonds annuels
L'amortissement déductible ne peut pas dépasser 8 000 € par an et par foyer fiscal, tous logements confondus. Ce plafond est majoré :
- de 2 000 € (soit 10 000 €) si au moins 50 % des revenus des logements amortis proviennent de locations sociales ;
- de 4 000 € (soit 12 000 €) si au moins 50 % proviennent de locations très sociales.
L'amortissement se poursuit au-delà des 9 ans tant que le logement procure des revenus fonciers, dans la limite des 80 % du prix.
Un exemple chiffré
Prenons un exemple fictif. Nadia et Karim achètent en 2026 un appartement neuf de 200 000 € (hors frais) dans une résidence collective, et le louent en loyer intermédiaire.
- Base amortissable : 200 000 € × 80 % = 160 000 €.
- Amortissement annuel : 160 000 € × 3,5 % = 5 600 €, sous le plafond de 8 000 €.
- Si leurs loyers nets de charges sont au moins égaux à ce montant et que leur tranche marginale d'imposition est de 30 %, l'amortissement réduit leur impôt sur le revenu d'environ 1 680 € par an, auxquels s'ajoute l'économie de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers.
Pour un bien à 300 000 €, le calcul donnerait 240 000 € × 3,5 % = 8 400 €, ramenés au plafond de 8 000 €. Le dispositif est donc calibré pour des prix modérés : au-delà d'un certain montant, le surplus d'amortissement est perdu. Pour estimer la mensualité d'un tel projet, vous pouvez utiliser notre simulateur de prêt immobilier.
Ces chiffres sont des illustrations : votre situation réelle (charges, intérêts, vacance locative, fiscalité du foyer) peut changer sensiblement le résultat.
Les engagements de location
En contrepartie, vous vous engagez à :
- louer le logement nu (non meublé), comme résidence principale du locataire, pendant 9 ans ;
- mettre en location dans les 12 mois suivant l'achèvement, ou suivant l'acquisition si elle est postérieure ;
- ne pas louer à un membre de votre foyer fiscal, ni à un parent ou allié jusqu'au 2e degré (parents, grands-parents, enfants, petits-enfants, frères et sœurs) ;
- choisir un niveau de loyer (intermédiaire, social ou très social) et respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire correspondants.
Les plafonds de loyer intermédiaire
Pour les baux conclus en 2026, service-public indique les plafonds suivants, en euros par m² et par mois, hors charges :
| Zone | Plafond 2026 |
|---|---|
| A bis | 19,71 € |
| A | 14,64 € |
| B1 | 11,80 € |
| B2 et C (sur agrément) | 10,26 € |
Les ressources du locataire sont aussi plafonnées. Par exemple, pour une personne seule en loyer intermédiaire en 2026, le plafond est de 44 344 € en zones A bis et A, 36 144 € en zone B1 et 32 530 € en zones B2 et C (revenu fiscal de référence 2024). Pour le social et le très social, les plafonds sont alignés sur ceux du dispositif Loc'Avantages.
Déficit foncier, plus-value et cumuls
Le déficit foncier
Avec ce dispositif, vous déclarez vos revenus fonciers au régime réel : le micro-foncier est exclu. Les charges (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière) restent déductibles. Si elles dépassent les loyers, les règles habituelles du déficit foncier s'appliquent : la part hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le reste se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Un point mérite d'être vérifié au cas par cas : la façon dont l'amortissement lui-même interagit avec le déficit imputable sur le revenu global. Les fiches officielles consultées ne le détaillent pas, et je n'ai pas trouvé de commentaire publié par l'administration fiscale au BOFiP à fin octobre 2026. Je vous recommande donc la prudence sur ce point.
La plus-value à la revente
C'est la contrepartie souvent oubliée. Lors de la revente, pour calculer la plus-value imposable, le prix d'acquisition est diminué du montant des amortissements déduits. Concrètement, les amortissements dont vous avez bénéficié sont « repris » dans la plus-value, qui sera plus élevée.
Ce qu'on ne peut pas cumuler
Le dispositif ne peut pas être combiné avec le Denormandie pour un même logement. Le nu-propriétaire et l'usufruitier en sont exclus. Le choix est irrévocable pour le logement concerné : l'option s'exerce dans la déclaration de revenus de l'année d'achèvement ou d'acquisition, avec l'engagement de location joint.
Bonne nouvelle en revanche : l'avantage n'est pas pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales.
Ce qui pourrait changer
Un projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement a été déposé au Sénat le 25 juin 2026, puis adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et transmis à l'Assemblée nationale. Dans sa version initiale, il prévoit notamment pour le volet ancien : l'ouverture aux logements individuels, un seuil de travaux abaissé de 30 % à 20 % du prix et une exigence énergétique ramenée à la classe D.
À la date de rédaction de cet article, ce texte n'est pas définitivement adopté. Les règles décrites ici, issues de la loi de finances pour 2026, restent celles qui s'appliquent. Je mettrai cet article à jour dès la publication de la loi.
Pour qui le dispositif Jeanbrun peut-il être pertinent ?
Il peut être intéressant si :
- vous êtes imposé dans une tranche marginale de 30 % ou plus et percevez déjà des revenus fonciers ;
- vous visez un investissement de long terme, au moins 9 ans, et idéalement au-delà ;
- vous acceptez un loyer encadré, inférieur au marché dans de nombreuses villes ;
- vous visez un bien à prix modéré, cohérent avec le plafond annuel.
Il est moins adapté si vous êtes faiblement imposé, si vous pourriez avoir besoin de revendre rapidement, ou si vous souhaitez louer meublé. Dans ce dernier cas, d'autres régimes existent, avec leurs propres règles.
L'immobilier locatif s'inscrit dans une stratégie d'ensemble : épargne de précaution, retraite, protection de la famille. C'est ce que je construis avec mes clients, par exemple dans le Plan Liberté Retraite.
Les risques à bien mesurer
- Le risque fiscal : une rupture de l'engagement (vente anticipée, loyer non conforme, location à un proche) entraîne la réintégration des amortissements dans vos revenus fonciers.
- Le risque locatif : vacance, impayés, travaux imprévus. L'avantage fiscal ne compense pas un bien mal situé.
- Le risque de marché : la valeur du bien peut baisser. L'immobilier comporte un risque de perte en capital, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
- Le risque de liquidité : un logement ne se revend pas en quelques jours, et la revente anticipée coûte cher fiscalement.
- Le risque réglementaire : les règles peuvent évoluer, et les commentaires détaillés de l'administration restent à suivre.
Un dispositif fiscal ne doit jamais être la raison principale d'un investissement. La question de départ reste : ce bien a-t-il du sens pour vous, sans l'avantage fiscal ? Chaque situation est différente, et une simulation personnalisée s'impose avant toute décision.
Si vous voulez vérifier si ce dispositif s'intègre dans votre stratégie, vous pouvez prendre rendez-vous. Et pour comprendre comment je suis rémunéré, j'ai détaillé les différents modèles dans mon article sur la rémunération d'un conseiller en gestion de patrimoine.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
C'est le nom courant du statut du bailleur privé, créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026. Il permet de déduire chaque année de ses revenus fonciers un amortissement calculé sur le prix d'un logement loué nu, à titre de résidence principale, à un loyer plafonné, pendant au moins 9 ans. Ce n'est pas une réduction d'impôt mais une déduction de revenus.
Quels logements sont concernés par le dispositif Jeanbrun ?
Des logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif, en France, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il peut s'agir d'un logement neuf ou en vente en l'état futur d'achèvement, ou d'un logement ancien faisant l'objet de travaux importants, d'au moins 30 % du prix d'acquisition, dans le cadre d'une réhabilitation lourde.
Quel est le plafond d'amortissement du dispositif Jeanbrun ?
L'amortissement déductible est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond est majoré de 2 000 € si au moins la moitié des revenus des logements amortis provient de locations sociales, et de 4 000 € si au moins la moitié provient de locations très sociales, soit 12 000 € au maximum.
Que se passe-t-il si je revends avant 9 ans ?
Le non-respect de l'engagement de location, notamment en cas de vente anticipée, entraîne la remise en cause de l'avantage. Les amortissements déduits sont alors réintégrés dans les revenus fonciers de l'année concernée, ce qui peut générer un supplément d'impôt important.
Le dispositif Jeanbrun entre-t-il dans le plafonnement des niches fiscales ?
Non. Selon la fiche officielle de service-public, l'avantage n'est pas pris en compte pour le plafonnement global des avantages fiscaux. Il reste toutefois limité par ses propres plafonds annuels d'amortissement.
Les règles du dispositif Jeanbrun vont-elles changer ?
C'est possible. Un projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 puis transmis à l'Assemblée nationale, prévoit d'assouplir le volet ancien du dispositif. Tant qu'il n'est pas définitivement adopté et publié, ce sont les règles issues de la loi de finances pour 2026 qui s'appliquent.
Sources
- Service-public – Investissement locatif Relance logement (Jeanbrun)
- Service-public – Relance logement : de nouvelles réductions fiscales pour certains propriétaires bailleurs
- Légifrance – Article 47, loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026
- Sénat – Projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement
- Sénat – Rapport pour avis n° 819 (2025-2026) de la commission des finances
Conseiller en gestion de patrimoine, fondateur de Follin & Co Conseil et Patrimoine. Ancien sapeur-pompier professionnel et investisseur immobilier aguerri, formé aux marchés financiers puis diplômé en gestion de patrimoine et certifié AMF, j'accompagne les familles et les actifs dans leurs choix d'épargne, de retraite et de transmission.
Article à caractère général et pédagogique, à jour à la date indiquée ; il ne constitue pas un conseil personnalisé. La fiscalité et la réglementation évoluent. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant toute décision, faites analyser votre situation par un professionnel.